quarta-feira, 28 de novembro de 2007

LOCAÇÃO – Arts. 565 à 578

1. NOÇÕES GERAIS: É o contrato mais usado na sociedade depois da compra e venda. Hoje em dia alugam-se carros, casas, quartos, apartamentos, roupas, vestidos de noiva, filmes, fazendas, cadeiras de rodas, muletas, etc.

2. CONCEITO: É o contrato pelo qual o locador se obriga a conceder ao locatário, temporariamente, o uso e gozo de coisa infungível mediante certa retribuição (Art. 565).

3. A LOCAÇÃO POSSUI TRÊS ESPÉCIES:

a) Locação de coisa;

b) Locação de serviço;

c) Locação de obra;

Atualmente, só a primeira espécie conserva o nome de locação, e as demais são conhecidas, respectivamente, como prestação de serviço e empreitada.

4. ELEMENTOS NECESSÁRIO PARA SER CONTRATO DE LOCAÇÃO

a) Obrigação: Contrato gera obrigação, então se o locador se recusa a entregar a coisa mesmo pago o aluguel, resolve-se em perdas e danos, não podendo o locatário ocupar a coisa, pois não dispõe de ação real, apenas ação pessoal/obrigacional contra o locador inadimplente. Tanto não dispõe de ação real que, via de regra, se a coisa for vendida durante o contrato, o novo dono não precisará respeitar a locação, e o locatário terá que sair e exigir perdas e danos do locador (576).

b) Temporariamente: Locação é temporária; a coisa se transfere ao locatário por certo tempo e depois retorna às mãos do locador. Na compra e venda, ou na doação, a coisa se transfere em definitivo ao comprador e ao donatário, mas na locação não. Na locação se transfere posse, que é temporária, enquanto na doação e compra e venda se transfere propriedade, que é permanente. O locatário de uma casa, de uma roupa, de um filme, etc., tem posse, não tem propriedade. Como o que se transfere é a posse, o locador não precisa ser dono da coisa, assim o usufrutuário pode alugar (1.393), o inventariante também (1.991), e o próprio locatário pode sublocar. A sublocação é a locação do bem pelo locatário a um terceiro (ex: A, aluga uma casa a B que subloca a C).

c) Uso e Gozo: O que se transfere na locação é a posse da coisa, é o uso e a fruição (sinônimo de gozo). O locatário pode assim usar a coisa para o fim a que ela se destina, mas não pode vendê-la, reformá-la, ou destruí-la, pois isso só o dono pode fazer.

d) Coisa Infungível: a coisa locada é infungível, ou melhor, é inconsumível pelo simples uso. Findo o contrato, a própria coisa locada é que retorna às mãos do locador, e não uma coisa semelhante. Comida, energia, gás, gasolina, etc., não pode ser objeto de locação, , pois elas se destroem pelo simples uso.

e) Retribuição: se o locador tem a obrigação de ceder à coisa, o locatário tem a obrigação de pagar uma retribuição que se chama aluguel. Este aluguel geralmente é em dinheiro, mas podem ser em colheitas, animais, pedras preciosas, serviços, etc. O aluguel é pago periodicamente por diária, semana ou mês.

5. LEGISLAÇÃO

Além do Código Civil, há outras leis importantes como a Lei 8.245/91, que dispõe sobre a locação de imóvel urbano, seja residencial ou comercial. Ressalto que nas locações de imóveis urbanos residenciais o locatário é chamado de inquilino. A locação de imóveis rurais é conhecida como arrendamento, nos termos do Estatuto da Terra (Lei 4.504/64). A locação de imóveis da União é regulada pelo Decreto-Lei 9.760/46.

6. CARACTERÍSTICAS DA LOCAÇÃO

a) Bilateral, pois ambas as partes têm direitos e deveres;

b) Onerosa, pois ambas as partes têm vantagem patrimonial (locação gratuita se confunde com empréstimo);

c) Comutativa, pois as vantagens são equivalentes, ou seja, ao desgaste da coisa locada corresponde o preço recebido como aluguel;

d) Consensual, pois a locação pode ser verbal (não é solene) e se forma pelo acordo de vontades (não é real, já existindo contrato antes mesmo da entrega da coisa);

e) Impessoal (não é personalíssima), pois se transfere aos herdeiros (577);

7. OBRIGAÇÕES DAS PARTES: As do locador estão nos arts. 566, 567, 568 e 571, e as do locatário nos arts. 569, 570 e 571.

8. SANÇÕES: Caso as partes descumpram suas obrigações, a lei prevê sanções que variam conforme a gravidade da conduta, sendo admissível a alteração no valor do aluguel, o pagamento de indenizações, o despejo e o aumento das garantias contratuais (ex: exigir um fiador para o inquilino que sempre atrasa o pagamento do aluguel).

9. DIREITO DE RETENÇÃO: É direito do locatário de não devolver a coisa alugada enquanto não receber indenização do locador por força da lei ou do contrato (ex: se o inquilino conserta as goteiras da casa tem direito à indenização por se tratar de benfeitoria necessária, mas as benfeitorias úteis e voluptuárias não ensejam indenização e nem retenção, 578, outro ex: o locador exige o bem antes do prazo acertado, deve então compensar o locatário por quebra de contrato, cabendo ao locatário reter a coisa enquanto não for indenizado).

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